在现实生活中，存在大量无证的权证明的房屋，即尚未办理产权证或无法办理产权证的房屋。有些来源手续合法、权属明确；有些权属不清、严重违法，按能不能办理过户登记分如下两类：
第一类：房屋本身无法办理产权登记
典型如违法建设房屋，该类房屋因违法城乡规划法等法律法规的规定，在建设时未办理规划许可或存在未按许可施工的情形，该类房屋因违反法律规定而无法办理产权登记。
第二类：卖方取得房屋的相关权利，但交易时尚未办妥取得产权登记
如：建造合法或来源正当的商品房，但尚未办理产权总登，业主尚不能办理产权证。
二、合同效力及潜在风险
显然第一类房产交易在实践中也较为常见，其风险易被忽略，因此，小编以第二类无证房的买卖合同为例，详细分析其合同效力及潜在风险。
（1）第二类房产的买卖合同有效
此类房屋之买卖合同，是双方自愿签订，是双方真实意思之表示，不危害国家利益与公共利益、不侵犯共有人或真正权利人合法权益，不因房屋尚未办理产权证而导致买卖合同无效。
（2）存在不能履行的风险
由于无证二手房买卖从合同签订、房屋交付直至完成过户登记，履行期限较久，期间伴随房价大幅变动，极易产生出售方违约不配合办理过户或单方解除合同的行为，甚至背着买方将房屋抵押、卖于第三人等，造成买方利益大幅受损。此时，为了自身利益，买方能不能主张继续履行买卖合同？
根据《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：
①法律上或者事实上不能履行。
②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。
③债权人在合理期限内未要求履行。
因此，当出现如下情形，买方主张继续履行买卖合同会有一定的障碍。
当出售方将房屋抵押给了银行，导致该房屋有了他项权利。虽然不属于法律规定的不能继续履行的情况，买方可以通过诉讼，由法院判令销售方履行《买卖房屋协议书》，配合买方办理房屋产权证及土地权证。但由于银行抵押权的存在，需要以解除银行抵押权为前提办理过户登记，买方利益大幅受损。
当卖方将房产卖予他人，他人作为善意第三人，这就属于法律上或者事实上不能履行的情形，届时买方只能要求卖方承担违约责任。
（3）存在被查封，扣押的风险
《物权法》第九条规定，房屋所有权也并不确定，而二手房交易并无特别的前置约束，故较之于一手商品房，二手房交易在房屋所有权方面要复杂得多。购买无证二手房应做到事前认真调查，事中拟定完善的合同条款，事后加强跟踪。
1、在订立合同之前，最好请专业人士进行调查，对房产基本信息进行详细了解，明确该房产属于以上哪一类，房产证何时能拿到等情况，做到心中有数。在订立合同时，可以要求卖方作出诚信承诺，比如，承诺对所出卖的房屋拥有合法完整的所有权，并有权处分该房产等。一旦在合同履行的过程中，出现违背承诺的内容，可以要求其承担违约责任。
2、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得产权之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
3、买卖合同中，应约定相应的违约条款，提高违约成本，应对房价波动，以避免一方恶意违约。
