卖方的房子的房产证是抵押在银行，你想买他的房子，按流程的话，他肯定要到银行还清贷款拿到还清贷款的证明和房产证去房交所接触该房屋的抵押，你才办理过户手续的。
肯定要签合约约定，约定好你还请他的贷款了，在合约中约定他在什么时间内到银行和房交所去办理相关手续，若未在规定时间内完成在合约中约定违约金。另外你给他还的贷款部分的金额在合约中约定自动转成你的购房房款，你付完钱后保留好银行凭证，并让他出具该部分的收据（最好同时进行）。然后在合约中约定你们签订买卖合同时间。
这个合同中介肯定是有的，你可以拿到这个合约你拿不准最好找法律人士看看。
