年轻人买房最纠结的几个问题

2022-08-01 财经 66阅读

在一部分人极力劝阻另一部分人不要买房时,国家却不断出台诱惑政策降低首付比例、减免税费让我们开干。这一次,又要相信谁呢?

其实我不太同意“绝不要买房”的观点,更加不同意“大家都必须要买房”,因为每个人所在地方不同,对于买房的收益预期以及他自身条件与房价的匹配度都是不一样的。

那么,买房遇到这些纠结点,该怎么办呢?

买二手房还是买新房

经常收到朋友们对应该买新房还是买二手房的提问,此处是我对两者价格背后逻辑的小结,供大家参考:

二手房交易价格由散户决定,价格公开透明,价格合理的可能性更大;而新房在某个区域的供应很集中,甚至经常只有一个楼盘,其价格可由该开发商决定(当然开发商也会结合自己的成本、市场情绪来定价)。

新房和二手房的区别类似IPO和二级市场,IPO价格肯定有虚高的,比如市场好的时候,开发商肯定报的价格高于市场接受价格(开发商在蓄客、价格测试等手段都比二手房卖家丰富的多,区域供应的垄断格局也有利于少数卖家形成价格同盟);

但在市场低迷期,开发商反倒可能因为资金问题和回款压力,定出一个非常低的价格(比如接近甚至低于同等地段的二手房)。

假设买300万的房子,新房和二手房实际的税费应该各是多少呢?

新房的话,因为绝大多数都是期房,买的时候一般没什么税,首套房90平米以下、公积金贷款的话可以20%首付,商贷30%首付;但收房或办房产证时,最大头是契税和公共维修基金,还有办房产证的登记费之类,可能几百块。契税的话,普通住宅1.5%(300万应该属于这个档次),高端住宅3%(每个城市的普通住宅标准不一样),公共维修基金一般按购房款的2-3%征收,也就是4-6万,另外如果收房时面积与买房时不一样,还要补差价等。注意下,以前开发商都代收契税的,方便后期办产证,现在很多项目可由业主到地税局缴。

二手房的话,涉及的税种比较多,不同房子差异大,非常复杂。大头有个人所得税、营业税、契税等,本来应该由卖方缴纳的,但实际上基本由买方承担,一般是中介费1-3%(搜房现在0.5%,值得一看);

个人所得税,卖方购入满5年的唯一住房销售,免征个人所得税,不满的话按成交价和购入价的差价收20%;

营业税,今年4月1日开始执行新的政策,不满2年,按成交价5.6%缴纳,满2年的且为普通住房(满足单价、面积等一系列条件,各城市不一样)免征,满两年且为非普通住房,按成交价和购入价的差价5.6%;

契税,按买家所购房产为首套还是二套、面积区分,普通住宅:90平米以下首套1%,二套3%;90-140平米首套1.5%,二套3%;非普通住宅3%,别墅4%。

还有土地增值税、印花税等,一般额度不大。

除上述之外,如果所购房产为央产房和已售公房,可能还涉及补交土地出让金等内容。总体而言,二手房买卖税费极其复杂,因此,尽量挑选次新房(入住五年以上),这样多半卖家属于满五唯一,可避免不少税。

还有一个需要注意的是,二手房的交易价一般高于评估价和过户指导价,如果选择按揭的话,除了正常的30%首付外,补差价、税费、中介费等加起来可能要10-20%,这是一笔不小的开支,因此买二手房一定注意以合理的价格过户,以降低总体税费成本和首付压力,必要时可寻求专门的中介公司指导办理。

想在北京买房。你建议买市区小一点旧房的还是郊区大一点的新房呢?

取决于家里的人数、总的预算和未来多久可能有能力改善。如果五年以内不需要考虑孩子上学、老人帮着带的问题,还是靠市区更好,升值潜力更大,居住通勤成本也不高。

但如果家里人比较多,马上就有小孩,老人帮着看,尽量看大两居和三居更好些,如果在市区的价格够不着,可以考虑郊区,很多开发商都会建学校之类,配套还是不错,老人住起来也更舒适。

郊区的房子要注意地铁线和政府规划,并要实地考察地铁线与小区的距离,这对未来的居住便利性、潜在升值空间十分关键,应尽量选择建筑规模较大、开发商品牌较好、学校商业等配套齐全、物业管理较好的小区。

以北京为例,一平米多付出2000块但获得更好的配套是值得的。市区的房子的话,要注意不要选择建筑年代太久的,比如80年代或更早,建筑质量一般,后期改造成本很高,拆迁的可能性也不大。

除了刚刚说的区域、大小之外,买新房、二手房还有什么区别?有什么注意事项?

答:现在一手房还有不少不是全装修,因此入住头几年许多还在装修。这个可能对生活有影响。另外比较偏远也不利于出行。

二手房有个好处就是基本都已入住,装修得户数不是太多。因此可以睡个安稳觉。此外你年纪不大,如果社交比较多的化,住市区也有便利。等小孩出生再换大房也不迟。

一手房的好处就是全新小区,车位比较充足。另外新房质量设计往往也比老物业要好(当然还要看具体项目)。如果不介意郊远一些,遇到自己喜欢的买下也是一个不错的选择。

(以上回答发布于2015-10-23,当前相关购房政策请以实际为准)

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