论文：南宁房价的走势（2000字）拜托各位了 3Q

作为纵横房地产界近十年的资深专家，作为曾经在深圳，广州，上海，杭州和内蒙古做过房地产，在万科、金地、荣和，宝资通等公司做过营销和策划的专业人士，我对南宁明年的房价走势一目了然，但许多人士却看不明白，在年末的时候，我跳出来为做点好事，告诉大家2009年南宁房价的精确走势，买不买，自己决定，但我所预测的价格，偏差不会超过10%。 近一个月，南宁各大楼盘都搞降价促销，效果都非常好，无论是恒大还是盛天，都是几个小时就被预定一空。这种价格试探，会给开发商一个市场错觉。所以可以预见，开年三个月，南宁房价基本不会有太大变动。 但半年过后，南宁的房价将会有一个明显的降落过程： 柳沙半岛，基本会在3200元左右徘徊; 凤岭普遍会停留在3600左右; 仙葫多数楼盘会掉到2500元以内，但个别大盘仍然坚挺3000以上价格区间; 高新区的有点反常，仍然的坚挺在3500左右。 江南片区价格会有点差别，将从2800到3600都有。 2009VS2007同样牛市如何洞察2010年房价走势 整个2007年，楼市调控措施一直没有停止。首先是“温水煮青蛙式”的加息。整个2007年从3月到12月间分别加息6次。同年9月末，政策又下了一剂猛药——中国人民银行、银监会发布通知明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。除了以上两条之外，当年还有“每次申请预售面积不得少于3万平方米”等一系列调控规定，因此很多媒体把2007年称作是政策年。而2007年岁末的上海楼市承受了政策重压之下的浓重观望情绪，成交量呈现下滑状态。 反观2009年，如果说，2007年市场环境是严厉调控，那么2009年就是温和扶持。 2008年10月22日，上海救市14条出炉。其中包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例为20％。购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。由此大大激发了楼市购买热情。此外，2009 年市场庞大的信贷规模也值得注意。2009年，上半年的楼市走向与同期信贷投放量有密切关系。上半年全国高达7.37万亿元的投放量超过历史上任何一年的投放总量。可以说，2009年楼市是由政府一系列刺激政策带来的。甚至最后一拨成交量上升的翘尾行情很大程度也是由于对于优惠政策是否到期的不确定性引发的。2009年楼市走向受到政策的影响最为关键。 区域亮点 郊区大热 VS 市区为主 点评：市场蛋糕正逐步做大 虽然从总体成交量上看，2007年1-11月商品住宅成交量略高于2009年同期。但是从市场热点范围来看，2009年市场明显得到了延伸。成交热点向外郊环间扩张，甚至是扩散到郊环以外是2009年楼市与2007年楼市的又一重大区别。 2009年的郊区板块可谓大放异彩。数据最说明问题，2007年和2009年的月度成交峰值同在6月，以此为例，根据数据，2009年6月郊环外商品住宅成交面积达到为239648平方米，明显高于2007年6月的167466平方米。不仅如此，2009年1-10月，有四个月的郊环外商品住宅成交面积超过20万平方米，而2007年同期仅有两个。 上海华燕市场研究中心分析师指出，2009年以来，随着市中心供应的减少和价格的高企，供应市场向外围发展的趋势是必然的，目前，部分首次置业的刚性需求和投资性需求已转向外郊环区域，在这样的局面之下，外郊环区域也受到购房者的追捧，房价逐渐上涨。 以浦东周康为例，根据统计，2009年年初的时候，周康板块的住宅成交均价仅为8609元/平方米，但到今年九月份，该板块住宅成交均价已经飞涨至16303元/平方米，涨幅高达近90%。特别是在大浦东计划敲定的当月，周康板块的商品住宅成交均价暴涨4816元/平方米。板块内的锦绣华都、明天华城、绿地康林公寓等持续热销。在宝山顾村板块，保利叶上海去年逆市开盘并取得惊人佳绩，今年也出现了数百套新房源开盘几天内就售罄。此外，就连从前在楼市排行榜上鲜见的金山新城也成了楼市宠儿。金山新城的宝华海湾城、金悦华庭今年持续热销。上海华燕市场研究中心统计数据显示，今年三季度金山房价的涨幅居各区县之首，成交均价为7440元/平方米，环比二季度上涨47%。 从新增供应量来看，郊区板块的住宅也有明显优势。报告显示，在房荒笼罩的2009年，原浦东、闵行依然是新盘供应大户，各有18和15个新盘上市；松江、嘉定及原南汇的新盘也在10个以上。青浦、奉贤各有8个，金山也有4个新盘上市。对此，分析师认为，这表明随着5号、9号、13号等远郊地铁线路的建设和通车，远郊新城和新市镇的开发在提速，这有利于缓解市场新房供应不足的矛盾。预期，再经过几年公共设施建设之后，这些远郊区域会进入全面开发，届时新房供应下降的局面可以得到缓解，房价过快上涨的局面也可以得到解决。 两波牛市行情大环境截然不同 中原地产研究咨询部高级经理马冀 2009年在骄阳似火的高涨行情中不免让人回想起2007年曾经一度火热的上海楼市，但仔细想来还是与2009年大有不同。2007年年内曾6次加息，购房成本加大。而2009年利息持续下降，并且始终保持从宽的货币政策。再加上2009年减免很多交易税费，降低首付比例，购房门槛大大降低。 2009年上海楼市出现持续牛市行情是受大环境整体影响而成。其中，从市场的供应来看，自2004年上海开始紧缩地根，土地供应特别是住宅土地的供应不断萎缩。2008年下半年整体楼市持续低迷使大部分土地都以底价成交，部分土地流标，导致目前市场商品房存量下降。加上今年“地王”频现，在售楼盘纷纷涨价，购房者追涨热情不减。 2009年1-11月份整体楼市新增供应量为1445万平方米，其中外郊环间的供应量占全市总供应量的59%。而中心区域的供应量只占6%，中心区域的供应量出现大幅收窄，特别是长宁、静安和卢湾区比2008年新增供应量下降近50%左右。其中长宁区在今年9月份之后再无任何新盘上市，因此区域内在售楼盘在市场存量萎缩的前提下的销售价格也出现大幅上调。经过近一年的消化，市场上可售存量住宅房源基本消化殆尽，上海楼市供求矛盾日渐严峻，在供应稀缺的前提下势必会带来市场的上行。 岁末行情凸显最大不同 同策咨询及研究发展中心资深分析师倪晓玲 和2007年不同的是，2009年岁末，楼市的火热程度丝毫没被上海阴冷的天气给浇灭。商品房成交量持续高位状态，住宅成交量更是止跌反弹。而在迪斯尼正式落户消息迅速拉高了周边房价后，全市新房、二手房也都跟风追涨，上海房价再次迎来新一轮的高涨期。楼市在“金九银十”没有很好展现，却在11月热火朝天。加上二套房贷收紧以及优惠政策或将到期等不确定因素的刺激，使客户产生了恐慌心理，房价不跌反涨，广大购房者拼命冲入楼市，欲赶优惠“末班车”。 在供不应求情况下，全市商品房库存余量继续减少。据统计，截止至11月底，本市商品住宅余量已跌破500万平方米，为482.49万平方米，创下新低。外环以外住宅余量的大幅减少是造成整体下滑的主因。截至11底，外环外住宅余量为313.79万平方米，比1个月前减少了13%，同样创下新低。其他环线住宅余量则没有出现明显变化。 自2007年起积聚的三大需求推高今年楼市 上海华燕市场研究中心副经理张晴怡 回首2009年的上海楼市，3月住宅成交量环比上扬48.4%，并且4、5月也连续保持了火爆的成交量的原因是三方面的，一方面是由于去年压抑的刚性需求，第二方面是受优惠政策刺激下的“可买可不买”那部分需求，第三方面是由于特定的宏观经济环境下带来的投资需求，如房地产投资回报明显高于制造业等实体经济的投资回报，所以不少资金流入楼市。也正是由于这三大需求，导致了2009年的住宅市场呈现出两大特点：迅速走进成交旺季以及豪宅市场大放光彩。不同于2007年时的楼市火爆，2009年的“楼市热”更多的是由于“实体经济冷”造成的，2009年特定的经济环境下，那些带有一定投资性需求的购房人群的购买行为，对今年楼市火爆起到了较大的作用，从豪宅市场的火爆可以充分说明这点。 2009年豪宅火爆突破2007年峰值 世联地产评论员陈志鹏 2009年是上海楼市空前“繁荣”的一年，而作为其中最耀眼的明星——豪宅市场更是吸引了无数人的关注。从相关数据来看，2009年1-10月上海豪宅市场共成交1139套，比2007年同期增长15.9%；成交面积313376平米，比2007年同期增长22.5%；成交均价为65106元/平方米，比2007 年同期增长44.2%。 近几年来，豪宅市场不仅在成交量、成交均价上有突破，产品趋势也在发生变化。数据显示，上海公寓豪宅项目呈减少趋势，但成交量与单套面积不断扩大、单套总价不断攀升的趋势很明显。而别墅豪宅“小型化”趋势明显。纵观豪宅市场，未来公寓豪宅与别墅豪宅在面积与总价方面“相互看齐”的趋势日趋明显，其市场合理性在于：公寓豪宅面积的不断扩大能使原来相对较小的城市生活空间随之扩张，大大增强舒适度，而其城市资源的稀缺性为其单价的上升提供了有效的支撑，“有价有市”；别墅豪宅的“小型化”转型则可以在不过多地影响空间舒适度的情况下，以越来越低的总价最大程度地为购买者减少资金压力和负担。 素有房地产界“任大炮”之称的北京华远集团总裁任志强，其言论常常一出口就引来漫天讨伐，近日网上更是传出了任志强被“双规”的消息，是真是假？在前天江苏金坛市某大酒店的开业典礼上，抛头露面的任志强甩出一句“你不是看到我了吗？”由此，网上的传言也不攻自破。 对于当下的房地产市场，任志强依然不改“大炮”本色，再次抛出犀利的观点，认为明年上半年的房地产市场肯定供不应求。 记者：网上说你11月20日已经被“双规”了，怎么回事？ 任志强：你不是看到我了吗？ 记者：你觉得现在哪些城市的地王最多，现象最为严重，比如说南京，包括在内吗？ 任志强：现在地王谈论最多的应该是北京、深圳、广州、上海、厦门、杭州这6个城市，至少有5宗以上地王，少于5宗的不算严重吧。南京？应该是在有地王集中出现的15个城市之列吧。 记者：地王的出现刺激了房价的高涨，你认同吗？ 任志强：地王对拉升周边土地的影响很大，但这只是短期行为，正是舆论不断放大地王，不断地忽悠，才造成了市场的紧张氛围。 记者：现在因为市场上的房子太好卖，有开发商开始捂盘惜售。 任志强：你算算捂盘的数量多吗？占市场比例多少？10%？20%？最多20%吧。 记者：如果换做你，会选择现在捂盘吗？ 任志强：我肯定不干这个傻事！捂盘的人，说明他们现在手上没其他项目了。 记者：现在房地产业内都在猜测明年的市场走向。 任志强：去年10月份以后到今年一二月份，是我们所说的房地产的“低点”，今年的房价上涨就是这个翘尾因素的结果。但是，总的商品房购置面积是下降的，今年房地产投资的比例占全社会固定资产的20%左右，而以往是30%左右，今年少多了，这就意味着明年上半年要没房子卖了，供不应求现象明显，少数城市还将恶化（不排除个别城市供过于求）。 记者：问个私人的问题，你有几套房子？ 任志强：三套。 记者：能具体说说吗？ 任志强：第一套房子是当年的房改房，第二套房子是公司当年半福利分房性质的，给了补贴，第三套房子是去年买的，还没装修。具体多少钱，我也不知道，老婆知道。（来源：现代快报）