我们可以将抵押贷款证券想象成一种基金式债券，跟债券 一样，抵押贷款证券的持有人可以根据所占的比例获得抵押资产的本金和利息。政府部门（美国政府国民抵押贷款协会)、政 府赞助机构（房利美和房地美）以及私营金融机构（如投资银 行等），通过从受押人（借方）那里购买债权并进行汇集创造了抵押贷款证券，这个过程就叫做抵押贷款证券化。
原来那种只 有两方参与的抵押贷款已经成为历史，现在的抵押贷款不仅仅 只有你和借款机构（借贷机构或是商业银行）那么简单了。事情比你想象的还要复杂，因为抵押贷款证券会根据资产 类型（民用住宅或商用住宅）、收入类型（本金和利息一起、单独本金或单独利息）和支付优先权（所有债券持有人一视同 仁或者根据还款年限和其他特征区别支付）的不同分为很多不 同的品种。
这些不同的抵押贷款证券都拥有各自不同的名字，在所有这些名字中我最喜欢的一个词是“剥离”，意思是抵押 资产的利息或本金是剥离开来单独成为债券的。事情在变得越来越复杂的同时，也变得越来越危险。抵押 贷款证券最初被创造出来是出于对投资多样化的需要，将成百上千的抵押资产整合成一个债券，如果其中的一名抵押人（借 方）无法按期支付，甚至出现违约的情况，也不会对债券的投 资者造成太大的损失。
二级市场的产生和发展也被认为是对投资者有益的。在二级市场，抵押贷款证券的投资者可以将手里 的债权卖给别人，这样就相当于将任何可能出现的风险分散到更多的机构身上。同样是出于风险考虑，人们还发明了信用保 险（信用违约掉期合约），也就是说如果借方破产无法偿还抵 押贷款，投资者可以从保险商那里获得所有的损失。
更加让人不可思议的是，信用违约掉期的买卖双方可以跟原来的抵押贷 款证券或资产本身毫无关系，他们可以是第三方（甚至是第四 方、第五方）。因此，我们所面临的是大量基于低价的抵押和资产（房 屋），但却经过过度包装和交易的债券和合约。如果出现大规模的抵押合约违约，那么再怎么多样化的投资也无济于事。
此 夕卜，如果抵押贷款证券的发行者出现资金链断裂，那么那些保 险商就需要履行合约义务。如果他们当初进行的是“杠杆交易”，也就是说手头的现金只够支付抵押贷款证券保额的一部 分，那么就有可能引发一次“金融危机”。因此就算原来的用 意是好的：分散风险，类似上述的情况同样可能会发生。
有人会说问题的源头在于那些抵押人（借方），那些买房 者错误地认为自己能够承担起定期还贷的义务。也有人说问题是由信用违约掉期的杠杆交易造成的。政府同样难逃其咎，还 有那些跟政府有关的金融机构，因为这些部门虽然跟信用违约 掉期合约没有关系，但是大量参与了抵押贷款证券的发行。
在抵押贷款证券和信用违约掉期合约的交易过程中，政府需要增加透明度和监督力度（可能的话再加上规范管理），要求所有 的交易连同全套数据（包括交易价格、证券和合约的细节等）都要及时、定期上报中央机关以及向全社会公布，这样才能让 市场和机构作出更好的决策，为自己以及整个经济体创造更大 的发展空间。
证券交易委员会和其他政府部门的积极参与是解决问题的有效途径。
