北京市朝阳区的央产房买卖纠纷案件

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

案件介绍：
2014年4月25日，杨淑珍作为出卖人和购房者马征及中介公司三方签订了一份《买卖定金协议书》，三方在合同中约定出卖人出售诉争房屋，买受人确认使用600万元购买房屋，买受人在签订协议时向出卖人支付购房定金10万，双方签订本协议后签署正式买卖合同。双方应在协议约定期限内签署正式合同，若甲方违约，甲方应双倍返还定金；若乙方违约则定金不退。双方同意由中介公司提供居间服务。合同签订后，马征给付了杨淑珍购房定金10万元。
次日，双方签订了正式买卖合同。双方在该合同中约定诉争房屋成交价格280万，房屋内的设备设施及装饰装修等作价320万，上述价款由买受人一并另行支付出卖人，买受人向出卖人支付定金10万，买受人未依照补充协议约定时间付款且逾期超过15日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知发出之日起15日内依照累积的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同日，买卖双方和中介公司签订《补充协议》，该协议约定房屋交易款和其他涉别设施作价总价为600万，买受人在2014年4月25日支付10万定金，2014年10月31日前应将第一笔购房款591万（不包括前期支付定金10万）以建委资金监管方式支付给出卖人；买卖双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人逾期履行补充协议约定购房款支付义务超过15日的，构成根本违约，且买受人有权以书面通知方式解除房屋买卖合同；买受人出现根本违约情形的，买受人应当在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人已经支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
合同及补充协议签订当日，买卖双方和担保公司签订了服务保障合同，约定了担保公司在交易履行过程中的相关事宜。
2014年10月10日，马征声称其名下已经有两套住房，不具备购买诉争房屋的资格，因此找到杨淑珍协商解除合同和相关协议的问题，但没有达成一致意见。此后，马征没有依照相关合同和协议约定向杨淑珍支付购房款。中介公司和担保公司均未向马征收取服务费。
2014年11月15日，杨淑珍通过EMS向马征发出《解除通知书》，以马征没有如约支付购房款为由要求解除双方所签合同及协议，11月19日马征签收了该函件。
后杨淑珍将马征起诉至法院，要求解除双方之间所签订的合同及补充协议，解除居间合同及服务保障合同，并要求马征支付违约金115万。

庭审过程：
庭审中，马征向法院辩称自己一直在国外生活，对国内相关政策不了解，回国后想着买一个低层的房屋，后来去朋友家才得知自己名下有两套房屋了不能在买房了，因此要求解除合同，合同不能履行不是我的问题，所以我同意解除合同，不同意支付违约金等。
同时马征提起反诉要求解除合同并要求杨淑珍返还10万元定金。
杨淑珍针对马征反诉要求答辩称，定金协议已经履行完毕，协议是为了保障双方签订正式合同，现在协议目的已经达成，因此不同意解除合同。我已经在2014年11月15日发出了解除合同通知书，马征也已经收到，因此合同已经在2014年11月19日解除。马征违约，我不同意返还定金，定金已经用于弥补我的损失，并且已经从我的违约金请求中扣除，所以我请求驳回马征的反诉。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、解除原被告双方所签合同及协议。
二、解除居间合同和服务保障合同。
三、马征支付杨淑珍违约金50万。

一审判决之后，马征不服上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

二手房交易纠纷律师靳双权案件点评：
本案中，马征和杨淑珍签订的《存量房屋买卖合同》、双方和中介签订的《买卖定金协议》、《补充协议》、《居间服务合同》，均系当事人真实意思表示，且并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
因马征名下已经有两套住房，在此种情况下没有办法继续购买诉争房屋，导致合同目的不能实现，因此其在约定的支付购房款期限届满前向杨淑珍和中介公司提出解除合同的主张，杨淑珍并没有就此与马征达成协议。马征并未采取措施使自己具备购房资格如约履行合同义务，也没有采取其他合法方式继续主张解除合同，导致杨淑珍根据合同约定以马征违约为由在2014年11月15日发出了解除合同的函件，其在收到函件时合同解除，因此双方所签订的合同及补充协议于2014年11月19日解除。
马征在庭审中辩称自己不了解北京市购房相关政策，但根据相关证据及当事人叙述，马征作为北京市居民，虽然部分时间在国外，但是考虑到现代信息传播的广泛性，同时马征作为接受过高等教育的公民，其信息获取能力较强。同时其作为购房者在购买房屋这类大额财产时，不可能不去做相应的了解，所以其以不知道北京市购房政策为由作为抗辩理由不能成立，因此其抗辩法院未予采信。
根据该合同的履行状况，法院结合马征的过错程度，认为杨淑珍要求的违约金过高，因此予以调低，于法有据，是正确的。
综上所述，法院的判决是正确的。

律师提示：
二手房交易纠纷律师靳双权提示各位阅读到此文的读者，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。
当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。
靳双权律师曾于2016年3月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。