商转公贷款的“先还后贷”方式是指经中心审核同意，借款人自筹资金将原商贷还清（还清所有本息）并解除抵押后，将用于原商贷抵押的房屋（以下简称原抵押房屋）用于商转公贷款抵押担保，经中心审批同意后发放个人住房公积金贷款。
先还后贷的特点：
1、借款人先行自筹还款资金。
2、商转公贷款审批后，先偿还商贷。
3、解除原抵押登记并办理商转公贷款抵押登记后放款。
办理过程中应注意的问题：
1、借款人须自筹足额资金在商转公贷款审批后，用于提前偿还原商贷。
2、经借款人申请、公积金中心办事处审核通过后，方可办理提前偿还原商贷手续。
3、借款人应在公积金中心办事处出具《个人住房公积金贷款审批表》之日起三个月内完成提前偿还原商贷及解除原抵押登记等相关手续，然后持《个人住房公积金贷款审批表》及其他相关材料到受理公积金中心办事处办理商转公贷款后续手续。超过三个月的，原审批手续作废。
扩展资料：
商转公贷款需要满足五个条件：
1、原商业性住房贷款银行同意借款人提前结清贷款；
2、原商业性住房贷款还款1年(含)以上，且无逾期贷款余额；
3、借款人必须是原商业性住房贷款的借款人或其配偶；
4、所购房产已取得《土地房屋权证》；
5、借款人有足够资金结清原商业性住房贷款；借款人无足够资金结清原商业性住房贷款的，应向管理中心及受托银行认同的符合国家有关规定、具有相应资质的本市担保机构申请担保。
此外，国家和地区住房公积金个人住房贷款政策也必须符合。
商业贷款转公积金贷款办理流程：
1、咨询受理
贷款转贷申请人到原商贷银行咨询，如果符合转贷条件，银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》。
2、提交资料
1）借款人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件（借款人为单身的由民政部门出具单身证明)；
2）原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;
3）办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品（经济）房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;
4）由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》（二手房商贷转公积金贷款）；
5）房屋产权共有人出具经公证的同意抵押的具结书；
6）管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。
3、贷款受理
1）受托银行与借款申请人进行面谈、审核其提交申请资料；
2）查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况；
3）受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”；
4）对符合条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式；
5）受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时同事借款人并告知原因。
4、签订合同
借款申请人与原商贷银行签借款（抵押）合同，同时在银行指引下与管理中心指定的担保公司签订担保合同。
5、预存资金
借款申请人将原商贷余额与转贷的差额部分，用自有资金存入转贷银行开立的存款专户，用于提前结清原商业贷款。
6、 贷款发放
管理中心发放贷款资金、有转贷银行通知转贷借款人将公积金贷款资金和借款人预存的资金同时结清原商业贷款。
7、办理抵押
由担保公司代为办理原商业贷款房产抵押注销手续，并办妥转公积金贷款抵押等登记手续（此程序由担保公司办理）
参考资料：百度百科-商业贷款
